СПЕЦИФИКА ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ В ТАУНХАУСЕ. ВОПРОС-ОТВЕТ.

Чем недвижимость в таунхаусе отличается от обычной городской квартиры? Говорят, там долевая собственность, и при продаже квартиры в таунхаусе мне придется согласовывать свои действия со всеми соседями. Так ли это?

Отвечает адвокат по недвижимости Адвокатской конторы «Пелевин и партнеры».

Зачастую покупка жилой площади в таунхаусе кажется более привлекательной: стоимость квадратного метра ниже, площадь жилья больше, плюс наличие земельного участка.
Наличие данных преимуществ застройщик нередко достигает посредством экономии на земельном участке, экспертизах и согласительных процедурах.

Законодательно не определено понятие таунхауса. На практике под ними понимают два вида объектов недвижимости: индивидуальный блокированный дом и квартира в индивидуальном блокированном доме. При этом в таунхаусе, как правило, планируется проживание двух и более семей. При покупке недвижимости в индивидуальном блокированном доме у соседей, как правило, возникает общая долевая собственность и на дом и на земельный участок.
В случае приобретения квартиры в блокированном доме квартира оформляется в индивидуальную собственность, а земля — в долевую.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ для продажи объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, требуется согласие всех владельцев собственности.
Таким образом, перепродажа собственности в таунхаусе может иметь некоторую сложность.

При покупке недвижимости следует обратить внимание на категорию земли, а также ее разрешенное использование. Эти данные вы можете почерпнуть из кадастрового паспорта земельного участка. В данном случае подходящая категория земли — это земли населенных пунктов, приобретение таунхауса на земле сельскохозяйственного назначения может впоследствии вызвать ряд проблем. Так, выделение мощностей для инженерных коммуникаций для земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено, в связи с чем дом может быть не обеспечен должным образом газом, электричеством, водой. Возведение социальной инфраструктуры (детские сады, школы и др.) для жителей домов на сельхозземлях также не является обязанностью муниципальных властей. Кроме того, законодательством предусмотрено право властей изъять землю у собственника, используемую им не по назначению.

Земля, используемая для строительства таунхаусов, чаще всего, имеет следующие виды разрешенного использования: малоэтажное строительство, ИЖС. При малоэтажном строительстве дом будет считаться многоквартирным, каждая его секция будет оформляться как квартира с отдельным входом. Земля под домом и прилегающая территория при этом передаются в долевую собственность всем жильцам дома. Оформление земельного участка в индивидуальную собственность каждого собственника существенно удорожает проект, поскольку в этом случае требуется межевание первоначального участка между всеми собственникам, в связи с чем такой вариант почти не применяется застройщиками. В некоторых случаях застройщики передают весь земельный участок в общую долевую собственность владельцев квартир и дополнительно заключают между ними соглашение об определении порядка пользования земельным участком, в котором закрепляют приоритетное право владельца конкретной квартиры на пользование конкретным участком. Наиболее безопасный вариант приобретения недвижимости в таком доме — это заключение договора долевого участия.

На земле ИЖС законодательно разрешено строить только индивидуальные дома. При этом застройщик должен обеспечить соблюдение строительных нормативов, которые не допускают наличие общих помещений у стоящих радом (с общей стеной) домов — общих чердаков, подвалов, кровли. Это требование значительно удорожает строительство, поскольку требует подвода коммуникаций к каждому из домов-секций, поэтому зачастую не исполняется застройщиком. Нередко застройщик также не в состоянии выполнить требования законодателя о минимальном размере земельного участка на каждый индивидуальный дом.

Еще одним существенным моментом, требующим внимания, являются права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство. Идеален вариант, когда участок находится в собственности застройщика и не имеет обременений.

Дата публикации: 10.08.2015